Россияне теряют миллиарды рублей из-за мошенничества с недвижимостью, затрагивающего как одиноких пенсионеров, так и успешных бизнесменов. В роли мошенников выступают как профессиональные аферисты, так и бытовые преступники, среди которых могут быть даже близкие родственники жертвы. Как правило, мошеннические схемы основываются на совершении сделок в простой письменной форме, без участия нотариуса. Особенно уязвимым оказывается дарение: многие дарители не осознают последствий своих действий, заблуждаются или поддаются давлению. В результате, потеряв жильё, они оказываются вынуждены отстаивать свои права в суде, что может занять годы и не всегда приводит к положительному исходу.
20 мая в Общественной палате Российской Федерации состоялась общественная экспертиза законопроекта по договорам дарения, где обсуждались вопросы безопасности сделок с недвижимостью. В мероприятии приняли участие представители Государственной Думы, Правительства РФ, члены Общественной палаты, а также эксперты из научных и образовательных учреждений, общественных организаций, нотариусы и адвокаты.
Возможность заключения договора дарения в простой письменной форме открывает возможности для мошенничества, позволяя легко завладеть чужой собственностью. Часто такие схемы запускаются законопослушными гражданами, которые не попадают в уголовную статистику, поскольку не прибегают к подделке документов или угрозам. К примеру, пожилая женщина может перепутать дарение с завещанием и передать квартиру внучке, надеясь остаться в ней на прежних условиях, или подписать договор дарения вместо ренты в ожидании материальной поддержки. В итоге даритель теряет все права на имущество и может быть выселен в любой момент.
Модератор обсуждения, председатель Комиссии Общественной палаты по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов, президент ФНП Константин Корсик отметил, что проблема обеспечения законности оборота недвижимости и защиты прав его участников стоит крайне остро. «В первую очередь в правовой защите при сделках с жильем нуждаются люди, которые не обладают глубокими юридическими знаниями и опытом. Гарантии законности сделки должны быть обеспечены на законодательном уровне. Только в этом случае получится исключить риски потери недвижимости или денег», — сказал спикер.
Эксперты утверждают, что нотариальная форма сделок – это надежный инструмент защиты прав собственности. Нотариус осуществляет широкий комплекс проверок: от установления личности участников и проверки документов до запросов в ЗАГС, МВД и другие ведомства и государственные базы. По статистике Федеральной нотариальной палаты (ФНП), нотариусы в рамках своей работы ежегодно пресекают более 600 попыток мошенничества, основанного на поддельных документах. Порядка 10% из них — случаи мошенничества с недвижимостью.
Принципиально важно, что нотариус подробно беседует с каждой стороной. Его главная задача — убедиться, что участники сделки ясно мыслят, понимают, что делают, какие у этого будут последствия, и транслируют именно свои желания. Нотариус обязательно объясняет все нюансы сделки, тогда как в случае с простой письменной формой все риски стороны берут на себя.
В Государственной Думе рассматривается законопроект, предполагающий обязательное участие нотариуса при дарении недвижимости, если участники не состоят в близких отношениях. Безвозмездная передача недвижимости посторонним считается “маркером социального риска”. Участники обсуждения единогласно поддержали инициативу, подчеркнув её важность для защиты прав граждан.
Этот проект имеет важное социальное значение, отвечает защите имущественных прав граждан, обеспечению безопасности на рынке оборота жилья, обратил внимание он, отметив, что проект уже получил концептуальную поддержку Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Чем больше препятствий будет на пути мошенников, тем лучше, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы Федерального собрания РФ по экономической политике Артем Кирьянов.
По его мнению, защита интересов добросовестных дарополучателей тоже входит в спектр задач, таким образом, отметил он, законопроект сделает сделку по договору дарения прозрачной юридически.
Эксперты заявляют, что обязательное нотариальное удостоверение должно распространяться и на дарение между близкими родственниками. Константин Гультяев, замдиректора департамента Минюста России, отметил, что именно родственники часто оспаривают договоры дарения. Исключения могут привести к правовым трудностям. "Особое доверие к близким делает дарителей более уязвимыми," — добавил он.
По статистике, регионами с наибольшим количеством случаев мошенничества являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Татарстан. За последние пять лет ущерб от мошеннических схем оценивается в 5,5 миллиардов рублей. Заместитель председателя Комиссии Общественной палаты Александр Терновцов сообщил, что более третьи (35%) оспариваний дарений касаются случаев, когда даритель вводится в заблуждение. В 13% случаев причиной оспаривания становится недееспособность дарителя.
Александр Бегичев, нотариус Москвы, выделил и другие причины для оспаривания дарения: мнимость (когда сделка совершается для вида) и притворность (когда одно действие скрывает другое). Например, должник может подарить квартиру родственнику, чтобы скрыть имущество от кредиторов.
«Если нотариусу что-то кажется подозрительным, он может отказать в удостоверении сделки или приостановить её. Нотариусы также используют видеофиксацию для подтверждения намерений сторон» - сообщил он.
Некоторые случаи дарения в простой письменной форме не имеют смысла: например, если имущество совместно нажитое. Изменить режим собственности возможно лишь через брачный договор, который также должен быть удостоверен нотариусом. Ирина Аникеева, нотариус, сообщила, что иногда, под влиянием коллекторов, члены семьи должников дарят имущество, из-за чего теряют его.
Изменение в федеральный закон может снизить число судебных разбирательств в части неправомерных сделок по договору дарения, уверен член Комиссии ОП РФ по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Евгений Машаров. Он рассказал о распространенных случаях в своей юридической практике, когда под влиянием мошеннических уловок люди берут кредиты с последующим закладыванием имущества посредством заключения договоров дарения на подставных сотрудников компаний.
Законопроект об обязательном нотариальном удостоверении некоторых договоров дарения поступил от Курултая Республики Башкортостан. Председатель Совета по правам человека Зульфия Гайсина отметила, что инициатива защищает как дарителей, так и добросовестных одаряемых.
На данный момент обязательное нотариальное удостоверение требуется только для отдельных типов сделок: с рентой, несовершеннолетними или ограниченно дееспособными гражданами. Большинство сделок осуществляется в простой письменной форме, что делает рынок недвижимости уязвимым. С 2018 по 2022 годы количество судебных дел по мошенничеству с недвижимостью возросло на 48%, при этом уровень раскрываемости составляет 1 к 7.
Многие спикеры предложили рассмотреть обязательное нотариальное удостоверение не только для дарения, но и для всех сделок с недвижимостью. Участие нотариуса гарантирует правовую чистоту и упрощает процесс, так как нотариус работает в режиме одного окна. В случае ошибок нотариус несет полную имущественную ответственность.
На мероприятии также выступили директор Центра нотариальных исследований Екатерина Бадулина, советник Института законодательства и сравнительного правоведения Сергей Синицын, председатель Ассоциации юристов России Сергей Фабричный, президент «Российской Гильдии Риэлторов» Ирина Зырянова, доцент кафедры нотариата Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина Сергей Макаров, председатель Курской областной общественной организации Всероссийского общества слепых Руслан Тихонов, председатель АНО «Инклюзивный центр реализации социальных программ поддержки детей, подростков и молодых людей с ОВЗ и инвалидностью «Дышим вместе» Татьяна Мирзаханова и другие эксперты. Обсуждались актуальные вопросы, касающиеся защиты прав граждан в сфере сделок с недвижимостью и необходимость улучшения правовой среды. Все участники заседания поддержали инициативу внесения изменений в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.